2월부터 주택담보대출 방식이 바뀐다.

오는 2월1일부터 시행되는 '주택담보대출 심사 선진화 가이드라인'은 수십년간 이어져온

주택담보대출의 패러다임을 바꾸는 조치다.

대출을 받아 집을 사고 집값이 오르면 차액으로 빚을 갚던 관행에 제동이 걸리기 때문이다.

앞으로는 집이 있어도 '갚을 능력 내에서 빌리고 빌린 돈은 처음부터 갚아 나가야' 한다.

은행 이외의 금융회사에는 적용되지 않는다.

또 자영업자가 사업자금 마련을 위해 주택을 담보로 받는 대출은 가계대출이 아니기 때문에

적용대상이 아니다.

집단대출은 가계대출이지만 대출 구조가 달라 예외다.

주택이라는 담보가 있어도 객관적인 소득을 증빙해야 하고 예외적인 사유가 아니면

처음부터 대출원금을 조금씩 나눠 갚아 가야 한다.

원칙적으로 객관성 있는 증빙소득을 먼저 확인하고 증빙서류가 없으면 인정소득이나

신고소득 자료를 활용해 대출을 받을 수 있다.

다만 신고소득을 기준으로 할 경우엔 원칙적으로 분할상환해야 한다.

이마저도 없는 경우 최저생계비를 활용할 수도 있지만 3000만원 이하의 소액 대출만 가능하다.

(증빙소득, 인정소득, 신고소득은 표 참조)

또 담보인정비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI)이 60%를 넘는 고부담대출, 주택담보대출

담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우도 분할상환해야 한다.

기존 주택담보대출은 만기시 기존 조건으로 연장할 수 있지만 금융당국은 은행을 통해

가급적 분할상환으로 유도키로 했다.

단, 분할상환대출도 1년 이내에서 거치기간을 둘 수 있다.

상속이나 채권 보전을 위한 경매 참가 등 불가피한 채무인수, 자금수요 목적이 단기이거나

명확한 상환 계획이 있는 경우, 불가피한 생활자금으로 본부 승인을 받은 경우 등은 예외로 인정한다.

이밖에 은행이 자율적으로 대출 신청자의 상환능력이 충분하다고 판단하거나 불가피한 사정이 있다고

인정한 경우에도 예외가 가능해 은행 상담을 받아봐야 한다. .

가이드라인의 기본 핵심은 동일하다.

하지만 예외 적용시 은행별 자율적 판단을 최대한 존중하기로 한 만큼 A은행에서는 대출이 거절됐거나

분할상환대출로 결정났더라도 B은행에서는 다른 조건을 제시할 수 있다.

은행 상담을 받아도 되지만 은행연합회 및 은행 홈페이지, '안심주머니앱'의 셀프상담코너를 통해

직접 확인할 수도 있다.

대출한도가 줄어드는 경우는 변동금리로 주택담보대출을 받는 경우다.

이번 가이드라인을 통해 '스트레스 금리(상승 가능 금리)' 개념이 도입되기 때문이다.

변동금리 대출은 향후 금리 상승시 이자부담이 늘어나기 때문에 상승 가능 금리를 감안해

대출한도를 산출하는 개념이다.

상승 가능 금리를 적용한 DTI가 80%를 넘는 경우엔 고정금리로 대출받거나

대출한도를 80% 이하로 줄여야 한다.

대출한도가 줄어들 뿐 대출금리가 오르거나 대출을 거절당하지는 않는다.

또 불가피한 예외는 인정된다. 상승 가능 금리는 은행연합회를 통해 고지된다.

총부채 원리금상환비율(DSR) 개념이 도입된다.

지금까지는 주택담보대출 상환능력을 심사할 때 다른 대출의 이자상환액을 더해 계산했지만

앞으로는 기타부채의 원리금상환액을 더해 평가하게 된다.

다만 DSR을 당장 대출심사에 활용하지는 않는다.

은행은 DSR이 80%가 넘는 고객을 사후관리 대상으로 선정해 모니터링할 계획이다.

과거처럼 담보(집)만 있으면 원하는 방식으로 대출받기는 어렵게 됐다.

주택을 구입할 경우 계약 이전에 은행 상담을 통해 본인의 소득에 따른 대출가능액,

상환방식 및 금리 유형 등을 미리 확인하고 계약하는 것이 바람직하다.